Parijs is nog ver, is het ultieme Tour de France-cliché maar beschrijft helaas ook onze wankelmoedige houding jegens klimaatverandering. De race naar Parijs is nog niet gelopen. Sterker op veel gebieden liggen we achter op schema. Neem de verduurzaming van bedrijfsgebouwen. In 2023 moet daar de bescheiden horde van een C-label worden genomen. Maar op dit moment is slechts de helft in de buurt van dat doel. Hoe gaan we de grote sprong voorwaarts dan maken?
Wie gaat dat betalen?
De bouwsector wordt vaak als conservatief bestempeld, maar de duurzame gereedschapskist is redelijk goed gevuld. Behoudens de huidige schaarste aan personeel en materiaal, is de bouwsector klaar voor de stap voorwaarts; technisch kunnen we leveren. Maar zoals altijd gaat de kost voor de baat uit. Anders gezegd: wie gaat dat betalen?
Bij de sommige schakels in de bouwketen is de ‘betalingsbereidheid’ klein omdat het voordeel niet gezien wordt. Generaliserend: gebouweigenaren willen zoveel mogelijk rendement tegen zo laag mogelijke kosten en gebruikers willen weliswaar kwaliteit, maar ook een zo laag mogelijke huur. Aan beide kanten zit nauwelijks stimulans om duurzamer te doen. Als een eigenaar zou willen investeren in bijvoorbeeld betere isolatie dan daalt de energierekening van de huurder. Om (een deel van) de investering terug te verdienen, zal het huurcontract moeten worden opengebroken. Geen gemakkelijk gesprek.
Contract
Arcadis wil graag koploper zijn, maar ook wij ervaren regelmatig hoe moeilijk het is om als huurder in samenwerking met de verhuurder vooruit te komen. Neem ons kantoor in Amersfoort waarvoor we een meerjarenonderhoudsprogramma met een verduurzamingsplan vastlegden in een contract met de eigenaar. Helaas veranderde de afgelopen twee decennia het pand drie keer van eigenaar en moesten we die afspraken opnieuw borgen en soms zelfs heronderhandelen. Had je net groene stroom, heeft de nieuwe eigenaar een contract met een grijze kolenboer en is je CO2-footprint ineens groter in plaats van kleiner!
Paris Proof Paspoort ontmaskert stranded assets
Hoe synchroniseer je de belangen van gebouweigenaren, huurders en maatschappij? Bijvoorbeeld door de ‘staat van duurzaamheid’ onderdeel te maken van de gebouwwaarde. Nu nog wordt de prijs van een gebouw vooral bepaald door locatie, locatie, locatie, maar als je een dwingende duurzame ontwikkelingsplicht aan het gebouw vast timmert, krijg je een andere economische dynamiek. Laten we het een Paris Proof Paspoort (PPP) noemen. In dat paspoort staan de maatregelen en kosten die nodig zijn om een gebouw ‘Paris Proof’ te maken. Het Paris Proof commitment is door de Dutch Green Building Council (DGBC) enkele jaren geleden ontwikkeld samen met de markt en is op deze manier te bekrachtigen in een paspoort.
Stranded assets zijn gebouwen die snel in waarde kunnen dalen. Het PPP maakt inzichtelijk dat gebouwen met een slechte energieprestatie tot grotere investeringen verplichten dan alternatieven die energetisch up-to-date zijn. Het paspoort ontmaskert zo stranded assets. Daarmee worden duurzame gebouwen relatief (en wellicht ook absoluut) goedkoper. Voor gebouwen met een slecht paspoort geldt het omgekeerde. Dat voor- of nadeel voelt ook de huurder in zijn portemonnee, waardoor een gemeenschappelijk belang ontstaat.
Het zou mooi zijn als het PPP een openbaar kadastraal stuk wordt dat maatgevend is voor de financiering van koop en de huurwaarde.
Korte termijn denken
Een andere remmende factor is dat strengere wet en regelgeving en daaraan hangende verplichtingen te vaak met de hand op de knip worden uitgevoerd. Als je maar aan de geldende regelgeving voldoet, zit je aan de goede kant van de lijn. Dus als vijf centimeter extra dakisolatie genoeg is om Label-C binnen te halen, dan blijft het daar meestal bij. Het wetgevende systeem stimuleert niet tot ambitieuzere aanpak, eerder het omgekeerde. De gebouweigenaar die doorpakt met ‘paris proof isolatie’, investeert meer en betaalt daardoor hogere leges voor de vergunningen die standaard een percentage van de (ver)bouwsom zijn. Lagere leges en belastingen gebaseerd op hogere duurzame prestaties van een (ver)bouwplan zetten wel aan tot grootsere daden.
Coalitie Anders Huisvesten
Huurders kunnen die gewenste marktveranderingen helpen aanzwengelen. Arcadis, DGBC, MVO Nederland en Change Inc. vormen samen met een aantal andere grote bedrijven de Coalitie Anders Huisvesten. De coalitie werkt aan een (op BREEAM gebaseerd) puntensysteem voor duurzame huurwaarde. Betere duurzaamheidsprestaties van een gebouw rechtvaardigen een hogere huur. Een duurzamer gebouw leidt immers niet alleen tot lagere energiekosten maar ook tot beter welbevinden en minder ziekteverzuim. Gezondere medewerkers met een hogere arbeidsproductiviteit. On y va?
Net zero wereld versnellen
Samen met partners en opdrachtgevers in de bouwsector verkenden we tijdens de Paris Proof Innovation Challenge de mogelijkheden om de transitie naar een Net Zero wereld te versnellen. In drie inspirerende en creatieve sessies focusten we op de verduurzaming van drie typen assets. Het gebouw met een Paris Proof paspoort is een van de assets. Lees ook:
Hoe een dijk een vliegwiel voor duurzaamheidswensen van de omgeving kan zijn. Lees het blog Vliegwiel voor duurzaamheid van Marco Veendorp van Arcadis.
Hoe zien duurzame bruggen van de toekomst eruit? Ontdek verschillende circulaire ontwerpen in het blog Bruggen naar de toekomst van Esther Heijink van Arcadis.
